Yêu cầu vốn pháp định chung cho bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào là chưa hợp lý?

Nguồn : PL&XH

Việc Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu vốn pháp định chung cho bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào là chưa hợp lý.

Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam vừa góp ý vào Dự thảo Báo cáo về việc rà soát hệ thống văn bản quy phạm pháp luật theo các lĩnh vực quản lý nhà nước của các bộ, cơ quan ngang bộ và Dự thảo Quyết định của Thủ tướng ban hành Kế hoạch rà soát tiếp theo, do Bộ Tư pháp chủ trì thực hiện.

Theo nội dung tại Mục I Dự thảo thì từ cuối năm 2016 đến cuối năm 2018, Bộ Tư pháp đã có nhiều Báo cáo về việc rà soát, kiến nghị sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở, đầu tư, kinh doanh đang gây vướng mắc, bất cập trong thực tiễn.

Phần lớn các VBQPPL (11/19) Bộ Tư pháp có đề xuất sửa đổi, bổ sung đều đã và đang được xử lý (5 luật được thay thế; 6 luật đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế). Điều này cho thấy hoạt động rất tích cực từ phía Bộ trong hoạt động rà soát phát hiện và kiến nghị những quy định bất cập, vướng mắc trong VBQPPL, nhất là các văn bản về pháp luật kinh doanh trong các năm qua, tạo thuận lợi cho môi trường kinh doanh và cộng đồng doanh nghiệp.

Tuy nhiên, để nhìn nhận rõ hơn kết quả rà soát các vướng mắc, bất cập của VBQPPL trong thời gian vừa rồi, VCCI đề nghị bổ sung vào Dự thảo Báo cáo nội dung đánh giá hiệu quả giải quyết vướng mắc/bất cập của các VBQPPL đã hoặc đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung/thay thế? Trường hợp đã xử lý thì xử lý ở mức nào, và còn vướng mắc, bất cập nào chưa được xử lý).

Về Mục II – “Tiếp tục rà soát hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và báo cáo chung về kết quả rà soát”, VCCI cho biết, tháng 10-2019, cơ quan này đã có báo cáo nhanh 20 điểm chồng chéo vướng mắc trong các VBQPPL dựa trên những ý kiến phản ánh vướng mắc của doanh nghiệp, hiệp hội.

Dự thảo Báo cáo đã có các phân tích, bình luận về một số điểm trong báo cáo nhanh này của VCCI. Cụ thể như, VCCI cho rằng, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản thì điều kiện để doanh nghiệp tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản là phải có “vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”.

Trong khi đó, theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản thì “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Như vậy, theo 2 điều khoản này thì doanh nghiệp chỉ cần có 20 tỷ là có thể xây dựng bất động sản để kinh doanh.

Trong khi đó Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án “có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên”.

Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải có một khoản vốn tối thiểu tương ứng với tỷ lệ một tỷ lệ nhất định (15% hoặc 20% tùy trường hợp) của tổng mức đầu tư theo từng dự án mới được phép thực hiện đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh. Và khoản “vốn tối thiểu” này thay đổi theo tổng mức đầu tư của từng dự án, mà không phải cố định ở một mức cụ thể nào – do đó nó có thể cao hơn hoặc thấp hơn 20 tỷ đồng.

“Như vậy, giữa các quy định của 2 Luật này đang có sự không tương thích về điều kiện tài chính của doanh nghiệp khi hoạt động kinh doanh bất động sản”, VCCI nêu rõ.

Mặt khác, xét về tính hợp lý, việc Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu vốn pháp định chung cho bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào là chưa hợp lý và ít ý nghĩa khi pháp luật đất đai và pháp luật về đầu tư đã quy định về điều kiện tài chính của chủ đầu tư các dự án có sử dụng đất. Đây là vấn đề mà Dự thảo chưa đề cập tới.

Ngoài ra, VCCI cũng cơ bản thống nhất với các nội dung trong mục “Kiến nghị” của Dự thảo Báo cáo.

H.L